"분담금 갈등 없을까"⋯노원 재건축 '재시동' [현장]

[아이뉴스24 이효정 기자] "한화 포레나가 상계주공5단지의 성공적인 재건축 사업 추진을 기원합니다."

"상계주공5단지 재건축사업의 성공을 아이파크가 함께 하겠습니다."

지난 6일 찾아간 서울시 노원구 상계동의 상계주공5단지 아파트 곳곳에는 브랜드명만 다를 뿐 건설사들이 내건 현수막 3~4개가 연달아 걸려 있었다. 건설사들이 상계주공5단지의 시공사 선정을 위해 조합원들에게 눈도장을 찍기 위해 내건 현수막들로 이 지역에 대한 건설사들의 관심도를 보여준다.

지지부진하던 서울 노원구 상계동 일대의 재건축에 다시 시동이 걸렸다. 상계주공5단지 시공사 재선정이 추진되고 재건축사업 초기인 상계주공2단지와 3단지도 사업 속도를 높이고 있다.

한국자산신탁은 지난 5일 오후 상계주공5단지 시공사 선정을 위한 현장설명회를 개최했다. 이 설명회에는 △한화 건설부문 △효성중공업 △현대엔지니어링 △진흥기업 △대우건설 △쌍용건설 △BS한양 △HDC현대산업개발 △롯데건설 △SK에코플랜트 등 10개사가 참여했다. 시공사 선정 입찰에 참여하기 위해서는 현장설명회에 참석해야 하며, 해당 건설사들 중 입찰을 원하는 기업은 오는 4월28일까지 입찰보증금 70억원과 입찰제안서를 제출해야 한다.

1987년 입주해 올해로 39년차를 맞이한 상계주공5단지는 840가구 규모다. 용적률 299%를 적용해 지하 3층 지상 35층, 996가구로 재건축 한다. 지하철 4호선과 7호선이 만나는 노원역을 걸어서 이용할 수 있다.

지난 2023년 GS건설을 시공사로 선정했지만 추가분담금이 당초 예상보다 5억원 이상 늘어날 수 있다는 우려에 조합원들이 반발, 시공사 선정을 취소했던 단지다.

이후 지지부진하던 상계주공5단지 재건축은 시공사 재선정에 나서면서 3.3㎡당 공사비를 770만원으로 올려잡았다. 총 공사비는 3772억원이다. GS건설을 시공사로 선정했을 당시 3.3㎡당 650만원보다 120만원 높은 수준이다. 최근 몇 년새 높아진 공사비 추이를 반영한 것으로 파악된다.

사업시행사인 한국자산신탁 관계자는 "(적극적으로 관심을 보이는) 시공사가 있다고 일부 아파트 소유주들을 통해서 들었는데. 관련 문의도 있고 건설사들이 단지에 현수막도 내걸었다는 점만 인지한 상태"라고 말했다.

노원역을 중심으로 둘러싸인 다른 아파트 단지들도 재건축에 시동을 걸고 있다. 안전진단 통과 등으로 아직 사업 초기지만, 신속통합기획(신통기획)으로 사업에 속도를 높이는 전략을 구사할 것으로 예상된다. 상계주공2단지 아파트도 서울시에 신속통합기획(신통기획) 자문을 신청해 재건축을 추진 중이다.

상계주공2단지 재건축 예비추진위원회 관계자는 "정비계획안 입안과 신통기획을 추진하기 위해 주민 동의를 받아서 접수하려고 준비 중"이라고 말했다.

상계주공3단지와 상계주공6단지 아파트도 신통기획 방식으로 재건축사업을 추진 중인 것으로 전해진다. 상계주공3단지 아파트 소유주들은 신통기획 자문 신청을 위한 주민 동의 요건을 갖춘 것으로 알려졌다. 신통기획은 정비계획 수립 단계에서 서울시가 직접 계획안을 제안해 빠르게 인허가를 받을 수 있는 제도로 정비구역 지정 기간을 5년에서 2년으로 단축시킬 수 있다.

그간 지지부진하던 노원구 '상계주공' 아파트 단지들의 재건축사업이 활기를 띠면서 기대감도 커지고 있다.

인근의 A 부동산 중개업소 관계자는 "아파트 소유주분들이 (기대보다 재건축사업이 지연되며) 지치기도 했고, 10개 건설사가 입찰에 참여할지 지켜봐야 한다"면서도 "(급매물 가격으로) 매물을 보러 오는 손님들도 있고 연락이 오기도 한다. (단지) 외부에서 관심을 갖기도 한다"고 말했다.

다만 역시 추가분담금이 변수다. 상대적으로 저층 주거단지인 상계주공5단지는 현재 용적률이 93%이지만 전용면적 31㎡(11평)의 작은 주택형으로만 구성돼 있었기 때문에 추가분담금이 집값에 버금가는 5억원대까지 추산된 바 있기 때문이다.

한국자산신탁 관계자도 "상계주공5단지는 정비계획안을 작성하고 있는 단계로 추가분담금 변경안에 대해서는 아직 확정된 내용이 나오지 않은 상태"라고 설명했다. B 부동산 중개업소 관계자는 "공공 기여율 등 몇가지 정비계획이 바뀐다는 소문이 있다"며 "아직 추가분담금을 추산할 수 없다"고 귀띔했다.

상계주공5단지와 같은 해에 입주한 상계주공2단지도 2029가구의 대단지로 현재 용적률은 171%, 건폐율 17%다. 같은 해 한 상계주공3단지는 현재 2213가구로 용적률이 178%, 건폐율은 15%다.

집값은 약세…재건축 가시화되면 반등할까

노원역 일대 상계주공아파트들은 고점 대비 낮은 가격을 유지하고 있다. 상계주공5단지 전용 31㎡는 현재 4억6500만원에서 4억7000만원에 급매로 매물이 나와 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 1월 4억6000만원(3층)에 거래되다가 지난해 8월 5억2000만원(3층)에도 거래되며 우상향하는가 싶더니 지난해 12월 4억8400만원(5층)까지 거래됐다.

주택시장 열기가 높았던 지난 2021년에 최고 8억원(1층)까지 거래됐던 것을 고려하면 여전히 낮은 수준이다.

상계주공3단지도 비슷한 양상이다. 전용 58㎡가 지난달 6억6400만원(11층)에 거래됐다. 지난해 1월에 같은 주택형이 6억원(5층)에서 6억6500만원(2층)에 거래돼 큰 차이가 없다.

송승현 도시와경제 대표는 "이 지역의 가격이 우상향하기 위해서는 기준금리 인하 등으로 인한 부동산 시장의 흐름이 개선되는 가운데 아파트 단지 자체의 재건축 탄력, 지역의 호재 등이 있어야 가능할 것"이라며 "신통기획 등으로 공공이 참여하는 방식으로 재건축을 참여하는게 도움이 될 수 있으며, 향후 추가분담금이 어느 정도이냐에 따라 집값 상승도 달라질 수 있다"고 말했다.