쌓여가는 지방 미분양…DSR 완화해도 '노답'

[아이뉴스24 이수현 기자] 대통령 탄핵 정국 속 계절적 비수기가 겹치면서 지방 미분양 주택이 급증하고 있다. 정치권 일각에서는 지방 준공 후 미분양 주택에 대해 총부채원리금상환비율(DSR)을 한시적으로 완화해야 한다는 목소리가 나오지만 그 효과에 대해서는 회의적인 반응이 대다수다.

6일 국토교통부의 '2024년 12월 주택통계'에 따르면 지난해 12월 기준 전국의 준공 후 미분양 주택은 2만1480가구다. 이 중 약 80%인 1만7229가구는 지방에 있고 수도권은 4251가구다.

지방에서도 대구(2674가구), 전남(2450가구), 경북(2237가구) 등은 2000가구 이상 쌓였다. 이들 지역 모두 분양 후 수년간 미분양 물량을 해결하지 못하면서 준공 후 미분양이 급증했다. 그 외에도 부산(1886가구), 경남(1775가구), 제주(1746가구), 충남(1071가구) 등도 준공 후 미분양 해소에 어려움을 겪고 있다.

업계에서는 지방 미분양 주택 증가에 대해 여러 문제가 복합적으로 엮였다고 진단한다. 원자재 가격 상승에 따른 분양가 상승, 주택 과잉 공급, 대형 브랜드 단지 선호로 인한 중소 건설사 단지 인기 감소 등이 대표적이다. 정부와 일부 지자체는 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)를 대안으로 내놓거나 신규 주택사업을 전면 보류하는 등 강수를 뒀지만 지방 미분양 주택 증가세를 막기에는 역부족이었다.

이런 상황에서 지난 4일에는 여당인 국민의힘에서 대출 규제 완화를 제시했다. 국민의힘은 지난 4일 국회에서 경제분야 민생대책 점검을 위한 당정협의회를 열고 정부에 지방 준공 후 미분양 주택에만 한시적으로 DSR를 완화할 것을 요청했다.

DSR는 대출자의 총소득과 대출 이자 및 원금 상환액을 고려해 대출 한도를 정하는 제도다. DSR 규제가 완화되면 대출 한도가 늘어나 수요자들의 자금 마련이 더 수월해진다.

다만 여당의 제안에도 업계 반응은 회의적이다. DSR를 완화할 경우 수요자 대출 증가에 따른 부작용이 발생할 수 있는 탓이다.

금융위원회 또한 5일 공식자료를 내 "지방 미분양 주택에 대한 DSR 한시 규제 완화 요청에 대해서는 필요성·타당성·실효성·정책의 일관성 등 점검해야 하는 사항이 많다"며 "이에 대해 신중히 고려해 나갈 것"이라는 확답을 피하는 자세를 취했다.

DSR 완화에 따른 실제 미분양 해소 효과도 미지수다. 주택 가격이 높아 대출 영향이 큰 수도권과 달리 지방은 평균 주택가격이 낮아 이미 대출 규제 영향에서 상당 부분 자유롭기 때문이다.

KB부동산에 따르면 지난 1월 전국 아파트 매매평균가격은 5억1427만원이다. 수도권이 7억4791만원으로 평균을 끌어올렸고 지방 5개 광역시는 3억5576만원, 그 외 지방은 2억3442만원이다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "수요자가 지방 미분양 주택을 매수하지 않는 이유는 대출 문제도 일부 있겠지만 입지와 단지 시세 등으로 주택 가격 상승 기대감이 낮고 시장 분위기가 가라앉은 영향이 크다"면서 "주택 매수에 따른 장점이 없는 상황에서 DSR 완화는 큰 효과가 없을 것"이라고 내다봤다.

미분양 주택 해소를 위한 실마리를 풀기 어려운 상황에서 전문가들의 의견도 상이하다. DSR보다 더 파격적인 대책을 내놔야 한다는 주장과 함께 시장의 흐름에 맡겨야 한다는 의견도 나온다.

김 소장은 "얼어붙은 시장을 녹이기 위해서는 DSR를 완화하고 저금리 상품을 출시하거나 양도세 감면 등 각종 세제 혜택을 주는 등 다양한 대책이 동시다발적으로 나와야 할 것"이라고 내다봤다.

반면 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "인위적인 공공의 개입은 오히려 시장을 왜곡시킬 우려가 있다"면서 "단기적으로는 개입이 필요해 보여도 장기적으로는 결국 시장흐름에 맡기는 것이 최선"이라고 강조했다.