"같은 단지인데도 집값 4억 낮다니"…조망권의 '경제학'

[아이뉴스24 송대성 기자] 단지 규모, 조경, 실내 구조 등은 아파트를 선택하는 데 있어 큰 영향을 끼치는 요인이다. 조망권 역시 빠지지 않는다. 건설사들이 분양 단지의 특장점을 소개할 때 '파크뷰', '리버뷰'를 강조하는 것도 이러한 이유에서다.

특히 한강이 보이는 조망권은 'MZ세대'가 가장 원하는 주거 로망으로 꼽힌다. '한강뷰'는 탁 트인 개방감과 집값을 끌어올리는 효과를 선사해 주거 로망의 정점으로 불리고 있다.

◇ 강이 보이면 돈도 보인다

조망과 같은 환경권이 주택 가치의 20%에 달한다는 법원 판례가 있을 정도로 조망권이 집값에 차지하는 비중은 꽤 크다. 또한 한강변에 위치한 단지더라도 강이 보여지는 정도에 따라 가격도 천양지차다.

한국부동산학회가 지난해 3월 발표한 '부동산학 연구'의 '한국 조망권이 아파트 가격에 미치는 영향 분석' 논문에도 이러한 내용이 담겼다.

서울 반포의 최고가 아파트 단지 중 하나인 '아크로리버파크'를 대상으로 2017년 1월부터 2022년 6월 말까지 거래된 356건의 거래 가격을 조사한 결과 한강 조망률이 1%포인트 증가할 때마다 실거래 가격이 0.5% 올라가는 것으로 나타났다.

특히 한강 조망을 크게 5개 구간으로 나누고, 한강이 전혀 보이지 않는 1구간에 비해 전면 조망이 가능한 5구간은 실거래가에 13.4% 높은 영향을 줬다고 분석했다.

한강 조망률이 높은 매물은 한강 조망이 전혀 없는 가구에 비해 실거래가가 전용면적 1㎡당 503만2000원 높은 것으로 집계됐다. 전용 84.99㎡의 경우 최대 가격 차이가 4억2269만원에 달했다.

◇ 제한된 공급에 프리미엄↑

'한강뷰'의 경우 수요보다 공급이 적기 때문에 희소성이 높다. 이 때문에 '한강뷰'에 대한 프리미엄은 커질 가능성이 있다. 학군지 선호도가 떨어지는 1인 가구, 무자녀 가구의 경우 조망권을 따라 움직이기에 한강뷰 원하는 성향이 더욱 강하다.

집값 역시 한강 조망권을 갖춘 단지들이 강세를 보이고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 '흑석 아크로리버하임' 전용 84㎡는 지난달 15일 26억원(17층)에 매매돼 최고가를 경신했다. 지난해 9월 거래된 이후 약 8개월 만에 3억원이 넘게 올랐다.

마포구 현석동 '래미안웰스트림' 전용면적 114㎡도 지난 1일 26억원에 손바뀜했다. 2021년 10월 기록한 직전 최고가(23억3000만원)를 2억7000만원 웃돌며 신고가를 썼다. 거래된 가구는 한강과 인접한 동의 고층으로 한강 조망이 가능하다.

6월 분양할 것으로 보이는 서초구 반포동 '래미안 원펜타스'도 한강 인근에 세워지는 단지인 데다 일부 세대에서 한강 조망이 가능하기에 큰 관심을 받고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "소득이 늘면서 고품격 주거 공간을 원하는 움직임들이 있다. 조망권은 콘크리트로 막힌 도심에서 숨을 쉴 수 있는 해방구 같은 느낌을 준다"라며 "MZ세대들은 가장 원하는 주거 요소로 한강뷰를 꼽는다. 부의 상징으로 보이는 효과도 있기 때문에 이에 대한 프리미엄은 계속될 것"이라고 말했다.