서울 강남권 알짜 분양⋯어디서 언제 나오나 보니

[아이뉴스24 이효정 기자] '봄 성수기'가 도래했는데도 서울 분양시장은 숨죽인 채 눈치싸움이 이어지고 있다.

재건축·재개발 사업 위주인 서울은 분양이 씨가 마른 상황에서 강남권의 알짜 분양 단지들도 대내외 경제 불확실성에 분양가 산정, 학교용지부담금 등 여러 이유로 공급 시기를 예상보다 늦추는 상황이다.

청약자들의 기다림이 길어지는 사이 아파트값이 가파르게 오르고 있어 매매시장으로 고개를 돌리는 청약 대기 수요가 늘어날 것이란 전망도 나온다.

13일 업계에 따르면 서울 송파구 잠실동의 미성크로바아파트를 재건축하는 '잠실르엘'은 올해 상반기 분양이 점쳐졌지만 시기가 다소 늦어질 가능성이 높은 것으로 알려졌다.

분양가상한제 지역으로 최근 같은 집값 상승세에는 분양가 산정 시기를 늦출수록 일반 분양가가 높아질 수 있다. 분양가가 높아지면 조합의 이익이 늘어나 조합원들의 추가분담금이 줄어들 여지가 크다.

또한 오는 6월 21일부터 학교용지부담금 부과요율이 낮아져 가구당 추가분담금이 줄어들수 있다는 기대감도 있다. 학교용지부담금은 정비사업 등 개발을 통해 시·도지사가 학교시설을 신설하는 데 필요한 토지를 확보하거나 기존의 학교를 증축하기 위한 부과금이다. 지금까지는 학교용지부담금 부과요율은 세대별 분양가격의 0.8%지만, 오는 6월 21일부터는 0.4%로 낮아진다. 부과 대상도 100가구 이상에서 300가구 이상으로 완화된다.

잠실르엘 재건축조합 관계자는 "일반분양은 가급적 올해 상반기 내에 하려고 하지만 아직 결정되지 않아 확실하게 말할 수 없는 상황"이라며 "학교용지부담금 부담이 줄어드는 문제는 하나의 변수인데, 여러 상황을 다같이 검토해서 결정할 계획"이라고 말했다.

시공사인 롯데건설 관계자도 "학교용지부담금 등의 변수를 감안해 분양 시기를 예상보다 많이 늦추게 되면 사업 추진에 차질을 빚을 수 있다"며 "당초에 예상된 올해 상반기 중에 분양을 하기 위해 조합과 꾸준히 협의 중"이라고 말했다.

금호건설이 시공하는 서울 강남구 도곡동의 도곡동가로주택정비사업 82가구(일반분양 14가구)는 아직 구체적인 분양 시기를 조율 중이다. 지난해 연말까지만 해도 올해 2월 분양 예정이었다가 분양이 미뤄지면서 구체적인 시기는 확정하지 못한 것이다.

금호건설 관계자는 "지난해 말까지는 올해 2월쯤 분양으로 계획만 했다"며 "단지가 크지 않고 일반분양 물량도 많지 않은 편이라 (발주처인) 조합 측에서 적정 분양시기를 조율하고 있다"고 말했다.

가로주택정비사업은 정비구역 지정, 추진위원회 구성 등과 같은 절차를 거치지 않아도 돼 사업 속도가 빠른 대신 사업 시행구역의 면적 기준이 1만㎡미만이어서 소규모 재건축, '미니 재건축'으로 불린다.

서울 전체적으로 분양 물량이 크게 줄어들고 있다. 특히 강남권은 청약 대기 수요가 많은 데 비해 분양 물량이 많지 않다. 그런데 정치적 불확실성에 학교용지부담금 부과요율 변화 등 변수가 발생하면서 청약 대기 수요도 늘어나고 있는 것이다.

부동산R114에 따르면 이달 서울의 분양 예정 물량은 없다. 2023년 2월 이후 2년여 만에 처음이다. 이에 비해 기존 아파트값은 가파르게 오르고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 올해 들어 지난 3일까지 누적 기준으로 0.35% 상승했다. 서울에서도 송파구는 같은 기간 2.08% 상승해 25개 자치구 중 가장 가파르게 올랐고, 강남구와 서초구도 1.3%, 1.19% 올라 상승세를 주도하고 있다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "서울에 최근 분양 단지가 적어 분양 시장에 청약 대기 수요가 쌓이고 있는데, 청약 대기 수요의 증가 속도와 규모는 서울 내 최상급지의 가격 상승 속도와 비슷하다"며 "기다렸던 청약 단지의 일정이 밀릴 수 있다는 우려가 있는 데 비해 아파트값이 크게 오르면서 청약 대신 매수로 전환하는 수요자들도 있다"고 말했다.

그러면서 "강남권 진입을 위해 기존 주택 매수에 나선다면 재건축이나 (공사 중인) 재건축의 입주권을 매수하는 게 낫다"면서도 "청약 가점이 70점이 넘어가는 '초고스펙' 수요자라면 청약 단지를 기다리는 것도 방법"이라고 조언했다.

올해는 강남권에서는 지난 1월 공급된 '래미안원페를라'외에 서초동 신동아아파트를 재건축한 '아크로드서초(1161가구)' 등이 분양 예정이다. 역삼동의 은하수아파트를 재건축한 230가구 규모의 단지와 방배동의 방배삼호12,13동을 재건축한 120가구, '반포더샵오퍼스(OPUS)21' 251가구도 공급 예정이다.